다주택자 양도세 중과 유예 종료 일정
2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 2022년 5월 10일부터 시행되어 여러 차례 연장되어 온 이 유예 조치가 이번에는 예정대로 끝납니다. 이재명 대통령은 국무회의에서 유예 기간 연장 없이 종료하겠다고 명확히 밝혔습니다.
유예 기간 동안에는 다주택자도 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본세율만 적용받았습니다. 하지만 5월 10일부터는 중과세율이 다시 부활하여 세금 부담이 크게 늘어납니다. 다주택을 보유하고 있다면 남은 기간 동안의 대응 전략이 중요해졌습니다.
중과 적용 시 세율과 세금 부담
양도세 중과가 적용되면 기본세율에 추가 세율이 더해집니다. 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%p 가, 3주택 이상 보유자는 30%p 가 가산됩니다. 기본세율이 6%에서 45%인 점을 감안하면 중과 시 최고 세율은 75%에 달합니다.
여기에 지방소득세 10%까지 더하면 3주택 이상 보유자의 실효 세율은 최대 82.5% 가 됩니다. 1억원의 양도차익이 발생했다면 8,250만원을 세금으로 내야 하는 셈입니다. 유예 기간 중 매도했을 때와 비교하면 수천만원에서 수억원까지 차이가 날 수 있어 타이밍이 매우 중요합니다.
5월 9일까지 계약 시 적용되는 완화 조치
정부는 다주택자들의 급매물 쏟아짐을 방지하기 위해 일부 보완책을 발표했습니다. 조정대상지역에서 5월 9일까지 매매 계약을 체결 하고, 최장 6개월 내에 잔금과 등기를 마치면 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
즉, 5월 9일 자정까지 계약서에 도장을 찍으면 실제 잔금 지급과 등기 이전은 11월까지 해도 중과를 피할 수 있습니다. 다만 이 완화 조치의 세부 조건은 추가 발표를 통해 확정될 예정이므로 정부 발표를 주시해야 합니다. 임대 중인 주택에 대한 추가 보완책도 논의 중입니다.
조정대상지역 확인 방법
양도세 중과는 조정대상지역 내 주택 에만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 중과 대상이 아니므로, 본인 소유 주택의 소재지가 어디인지 확인하는 것이 첫 번째입니다.
2026년 현재 서울 전역과 수도권 주요 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 지역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 지역 해제나 추가 지정이 있을 수 있으므로 최신 정보를 점검해야 합니다. 비조정대상지역 주택부터 매도하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
장기보유특별공제 활용 전략
장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 하지만 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 점에 주의해야 합니다. 유예 기간 중에는 중과가 배제되어 장기보유특별공제도 적용받을 수 있었습니다.
3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%까지 공제받을 수 있고, 거주 기간까지 고려하면 최대 80%까지 공제 가능합니다. 유예 종료 전에 매도해야 이 혜택도 함께 받을 수 있으므로, 단순히 세율뿐 아니라 공제 혜택까지 종합적으로 계산해봐야 합니다.
다주택자 절세를 위한 체크리스트
남은 기간 동안 다주택자가 점검해야 할 사항을 정리했습니다. 첫째, 본인 소유 주택 중 조정대상지역에 있는 것이 무엇인지 파악합니다. 둘째, 각 주택의 취득 시기와 보유 기간, 거주 기간을 확인하여 장기보유특별공제 적용 가능 여부를 검토합니다.
셋째, 양도 시 예상 세금을 중과 적용 전후로 비교 계산해봅니다. 넷째, 5월 9일까지 매도할 주택과 보유할 주택을 구분합니다. 다섯째, 세무사와 상담하여 본인 상황에 맞는 최적의 절세 방안을 수립합니다. 부동산 세금은 복잡하므로 전문가 조언을 받는 것이 안전합니다.
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